Vypočítajte si, akú maximálnu hypotéku môžete získať

Od podania kompletnej žiadosti do banky sa k žiadosti vyjadrujú banky v priebehu 3 dní až 3 týždňov. Rýchlosť závisí od aktuálne prebiehajúcich hypotekárnych kampaní jednotlivých bánk, od nastavenia ich procesov. K zdržaniu môže dôjsť napríklad aj vyžiadaním dodatočnej dokumentov.

Výška hypotéky súvisí s výškou akceptovateľných príjmov a bankou akceptovanou hodnotou zakladaných nehnuteľností. Ak nie je požadovaná výška v prepočtoch dostatočná, jej zvýšenie je možné dosiahnuť pridaním ďalšieho spolužiadateľa a/alebo pridaním ďalšej nehnuteľnosti do zabezpečenia – v závislosti od dôvodu, ktorý bránil v získaní vyššej hypotéky.

Je dobré vedieť, že ak aj bude dodatočné zabezpečenie ďalšou nehnuteľnosťou alebo pristúpi do hypotéky ďalší dlžník, nie je to trvalý stav a neskôr možno z úveru vyňať ako spoludlžníka, tak aj nehnuteľnosť, ktorá bola dodatočne založená.

Pravdepodobnosť poskytnutia požadovanej hypotéky súvisí s bonitou žiadateľov a bonitou zakladaných nehnuteľnosti.

Bonita žiadateľa predstavuje tento súbor predpokladov:

• dostatočná výška akceptovateľných príjmov k výdavkom aj po započítaní výdavkov na hypotéku,
• dostatočná výška akceptovateľných príjmov k výdavkom aj po započítaní výdavkov na hypotéku,
• úverový register bez negatívnych záznamov (vždy včasné splácanie záväzkov).

Bonita nehnuteľnosti predstavuje súbor týchto parametrov:

• vhodný typ nehnuteľnosti (prevažne byt, rodinný dom alebo pozemok určený na výstavbu),
• kúpna cena zodpovedajúca stavu a hodnote nehnuteľnosti.

Banky majú dva spôsoby určovania úrokovej sadzby. V oboch prípadoch posudzujú bonitu žiadateľov a nehnuteľností, ale v jednom prípade majú prirážky k úrokovej sadzbe za horšie parametre, v druhom prípade sú úrokové sadzby jednotné a klientom hypotéku banka poskytne alebo neposkytne (napr. aj kvôli lokalite nehnuteľnosti).

Samotná úroková sadzba sa odvíja od bonity žiadateľov, bonity zakladaných nehnuteľností a tiež od využitia dodatočných služieb banky (bežný účet, poistenie schopnosti splácať hypotéku, poistenie nehnuteľnosti…)

Treba vedieť, že preplatenie sa skladá nie len zo samotnej úrokovej sadzby, ale aj z ostatných výdavkov spojených s hypotékou, preto vyhodnotenie od nás dostanete aj so zohľadnením ostatných výdavkov.

Ak rastú úrokové sadzby, je lepšie si vybrať dlhšiu fixáciu. Za takú možno považovať obdobie 5 až 7 rokov. Dlhšia doba fixácie dáva zmysel ak je situácia, že úrokové sadzby už nemajú kam klesať alebo ak fixácia na 10 rokov je do 1%. Kratšia fixácia sa odporúča v čase poklesu úrokových sadzieb.

Aktuálna situácia je taká, že najväčší zmysel dáva fixácia na 5 rokov ak nie je ponuka s dlhšou dobou za porovnateľných úrokových podmienok. Podľa tvorby úrokových sadzieb sa zdá, že medzibankový trh znižuje svoju nervozitu pri stredne dlhej dobe fixácie, ktorou sú fixácie 5 rokov.

Existujú dva typy žiadostí, ktoré klienti v závislosti od banky môžu využiť, ak je účelom kúpa nehnuteľnosti.

V 1. prípade je známa nehnuteľnosť, ktorá sa bude nadobúdať, v 2. prípade nie je známa nehnuteľnosť. Čiže hypotéku je možné riešiť na špecifikovanú alebo nešpecifikovanú nehnuteľnosť.

Spoločné sú dokumenty preukazujúce totožnosť žiadateľov a ich výšku príjmov. Banka v tomto procese skúma bonitu klienta, čím určí, či môže dostať požadovanú výšku hypotéky, prípadne aká môže byť maximálny výška financovania. Banka tiež určí aká bude musieť byť minimálna hodnota zakladanej nehnuteľnosti – teda tej, ktorú klient bude kupovať alebo inej nehnuteľnosti, ktorú by použil na zabezpečenie namiesto kupovanej.

Ak je definovaná kupovaná nehnuteľnosť, sú potrebné aj:

• dokumenty preukazujúce totožnosť vlastníkov zakladanej nehnuteľnosti,
• dokument preukazujúci účel (Zmluva o budúcej kúpnej zmluve, návrh Kúpnej zmluvy – dokument preukazujúci kto od koho čo za akých podmienok kupuje)
• znalecký posudok kupovanej nehnuteľnosti (alebo inej nehnuteľnosti, ak sa bude zakladať namiesto, prípadne spoločne s kupovanou).

Pri živnosti banky vedia akceptovať príjem vypočítaný z percenta tržieb alebo z čistého zisku.

Pri s.r.o. sa príjem taktiež počíta percentom z tržieb alebo zo zisku, prípadne sa akceptujú odmeny konateľa.

Okrem toho, že nie všetky banky vedia akceptovať všetky typy príjmov rovnako, je niekoľko pravidiel, ktoré majú spoločné. Podnikateľský subjekt nesmie byť dlžný v nadradených inštitúciách (Daňový úrad, Sociálna poisťovňa a Zdravotná poisťovňa) ani vedený v zoznamoch dlžníkov.

Podnikateľská činnosť musí v závislosti od banky pretrvávať minimálne 6 mesiacov predošlého zdaňovacieho obdobia (pričom činnosť/živnosť nesmela byť prerušená) alebo musia byť ukončené minimálne dve zdaňovacie obdobia.