Tento text vám dá nielen návod na to ako kupovať nehnuteľnosť s ťarchou banky (ťarcha býva uvedená na liste vlastníctva v časti C: ťarchy), ale aj uvedomenie, že ak si kupujete svoju prvú nehnuteľnosť na hypotéku, neznamená to, že je to záväzok na celý život. Návod je vhodný pre kupujúcich aj predávajúcich.
Predaj nehnuteľnosti s ťarchou banky
Nároky a životné situácie prinášajú so sebou zmeny. Niekedy má predávajúci viac nehnuteľností (kúpil, zdedil…) a predávaná nehnuteľnosť nie je naviazaná na žiadny ďalší krok. Inokedy predávajúci predáva menší byt a neskôr kvôli rodine potrebuje väčšiu nehnuteľnosť alebo sa chce z bytu presunúť do rodinného domu.
Situácií môže byť viac, preto sa pozrieme na proces riešenia z pohľadu predávajúceho.
Pre kupujúceho je dobré poznať tento proces, aby neskôr nedochádzalo k nedorozumeniam a zbytočnému napätiu.
Predaj nehnuteľnosti s ťarchou banky, ktorý nie je naviazaný na ďalšiu kúpu nehnuteľnosti či presun záložného práva, je z pohľadu procesu jednoduchý. Na začiatku sa informujete o nesplatenej časti hypotéky.
Ak je čiastka hypotéky predávajúcich nižšia, ako je vaša hypotéka na kúpu nehnuteľnosti, potom sa dohadujú podmienky Kúpnej zmluvy (KZ), v ktorej sa časť kúpnej ceny (KC) použije na splatenie zostávajúcej hypotéky na základe vyčíslenia, ktoré predávajúci zabezpečí a zvyšná suma pôjde na účet predávajúceho/predávajúcich. Táto časť KC býva hradená ako posledná a to až po úhrade časti KC hradenej vami, teda kupujúcim/i.
V prípade, ak je zostatok hypotéky predávajúcich vyšší ako výška hypotéky, ktorú si beriete, potom je potrebné časť hypotéky vyplatiť z vlastných zdrojov. Pre lepšie pochopenie uvedieme príklad. KC je dohodnutá na 200 000 €, zostávajúca hypotéka predávajúcich je 120 000 € a výška hypotéky na kúpu je 100 000 €. Aby banka, z ktorej si beriete hypotéku, uvoľnila peniaze je potrebné vyplatiť 80 000 € predávajúcim, 20 000 € jeho banke na číslo účtu a s variabilným symbolom uvedeným vo vyčíslení, ktoré predávajúci predložil. Následne, teda opäť ako posledná, peniaze uvoľní vaša banka – taktiež na účet uvedený vo vyčíslení.
V prípade, kedy kupujete nehnuteľnosť a predávajúci kupuje inú nehnuteľnosť, potom je celý proces podobný, za predpokladu, že nechce presunúť záložné právo na kupovanú nehnuteľnosť. Jediný rozdiel je v načasovaní, ktoré je však veľmi individuálne. Samozrejme sa to môže reťazovo skomplikovať, ak aj na ten predaj je naviazaná nejaká akcia.
Presun záložného práva
Ak by predávajúci mal záujem presunúť záložné právo, teda svoju hypotéku na inú nehnuteľnosť, dôležitých je niekoľko faktorov.
Prvým je získať súhlas jeho banky s presunom záložného práva. Banky nemajú povinnosť súhlasiť s presunom záložného práva, obzvlášť, ak ide presun na iný typ nehnuteľnosti, inú lokalitu alebo horší technický či skutkový stav. Ako prvé je teda potrebné predložiť banke znalecký posudok a podať žiadosť o súhlas s presunom záložného práva. Po odsúhlasení banka vystaví nové záložné zmluvy, ktoré musí podpísať vlastník nehnuteľnosti, na ktorú sa bude záložné právo presúvať.
Veľmi dôležité z pohľadu procesu je, kto je vlastník nehnuteľnosti, na ktorú sa záložné právo má presúvať. Ak je to tretia osoba, musí s presunom záložného práva súhlasiť. To nie je vždy ľahké. V takých situáciách je dobré mať niekoho znalého celého procesu, aby vedel zosúladiť jednotlivé kroky. Niekedy je nevyhnutné spoločné stretnutie všetkých zúčastnených strán. Takýto servis odplatne zabezpečujú zvyčajne advokáti alebo aj my v Moneyhoon, prostredníctvom hypotekárnych špecialistov, a bezodplatne, ako súčasť služby financovania bývania.
