Žeby slovenská “čierna labuť” s označením HB Reavis CE REIF?

Toto je výber zaujímavostí a postrehov zo sveta (osobných) financií za posledné obdobie. Ak vám tento článok prišiel užitočný, môžete ho odoberať formou nášho pravidelného Moneyhoon weekly newslettera.

Píše Erik Čebík, CEO Moneyhoon.

Píše o tom takmer každé ekonomické periodikum a celý LinkedIn a ešte chvíľu bude, keďže príbeh zrejme nekončí. Nuž, stala sa vec dramatická a neočakávaná, taká malá slovenská čierna labuť. (Samozrejme pre realitných “insiderov” až taká čierna nebola.)

Stredoeurópsky realitný fond od renomovanej HB Reavis (CE REIF) precenil v decembri minulého roku nehnuteľnosti, ktoré má vo fonde, a investori, vrátane tých malých, prišli o 33 % svojich peňazí… za deň.

Pád o 33 % v realitách? Však, reality sú bezpečným prístavom pre vaše peniaze, nepadajú, ochránia vás pred infláciou. Tento naratív používal sám šéf fondu Peter Grančič a všetci finanční poradcovia, ktorí ho predávali a možno ešte predávajú… realitný fond s indikátorom rizika na úrovni 3 zo 7.

Áno, dlhé roky to tak fungovalo… stabilná cena, slušná dividenda, solídny 9.6 % ročný výnos. Pointa tu je, že výnos a riziko sú prepojené nádoby. Myslieť si, že svojich  9% ročne dostávate “zadarmo”, vždy budete lebo ste už 3,5x dostali… je mylné.

Podobne rozmýšľa moriak v období pred Dňom vďakyvzdania… každým dňom nadobúda silnejšie presvedčenie, že farmár, ktorý ho parádne kŕmi, je jeho najlepším kamarátom. Po tom ako sa to opakovalo 50, 100 dní po sebe o tom niet najmenších pochýb. Teda až do jedného dňa v novembri, kedy sa moriak bolestne stretne s ostrou realitou. Vývoj jeho šťastia v čase inak nápadne pripomína vývoj hodnoty podielu vo fonde CE REIF, či nie?

Ok, čo s tým môžete robiť? Vedieť, že výnos zadarmo neexistuje a nechať si poradiť, najmä ak máte veľkú časť svojich úspor v realitných fondoch. Časti príbehu HB Reavis CE REIF sa totiž týkajú celého realitného trhu. Ozvite sa nám, najmä Michalovi Nalevankovi, vec vám detailne vysvetlí.

Čo znamená termín čierna labuť?

Termín “čierna labuť” ako popis krajne nepravdepodobných udalostí s veľkým negatívnym dopadom spropagoval najmä Nicholas Taleb vo svojej knihe “Čierna labuť”.

Čo podstatné by ste mali nielen v tento moment vedieť o realitných fondoch?

1. Sú netransparentné – t.z. cena ich podielu sa vyvíja podľa toho ako nehnuteľnosti vo fonde raz alebo dva krát do roka ocení znalec. Znalca a jeho krištáľovú guľu vyberá manažér fondu… ????  Inak, HB Reavis ešte v polovici 2023 veselo predpovedal, že očakávaný výnos dosiahne v roku 2023 približne 8 %…
2. Znášate operačné riziko – hodnota nehnuteľnosti je závislá od obsadenosti, ceny prenájmu ako aj nákladov na údržbu budov. HB Reavis zrejme stratilo takú časť zákazníkov, že to už nešlo ututlať… bez právnych následkov.
3. Znášate finančné riziko – v prípade HB Reavis dosahovali parametre zadĺženosti najvyššie povolené hodnoty. Moje vnímanie je, že mohli byť aj prekročené. Veľký dlh taktiež znamená, že ste násobne citlivejší aj na menšie výpadky v obsadenosti budov.
4. Sú nelikvidné – schopnosť ľudí vytiahnuť peniaze z CE REIF bude obmedzená a bude to trvať mesiace. Plus rátajte s nemalými poplatkami za redemáciu.
5. A na záver… sú relatívne drahé – výška poplatkov vysoko prekračuje percentá, na ktoré môžete byť zvyknutí pri investovaní do indexových ETF fondov.