Banky vás pri hypotéke posudzujú najmä podľa veľkosti vášho príjmu. Sledujú pritom viacero ukazovateľov. V tomto článku sa budeme bližšie venovať parametru DTI – pomer dlhu k príjmom (debt to income), ktorým Národná banka Slovenska (NBS) určuje maximálne zadlženie dlžníka.
1. Maximálna úverová kapacita
DTI vyjadruje úverovú kapacitu človeka podľa jeho ročného príjmu. Až na výnimky je nastavená na hodnotu osem. Celkové zadlženie dlžníka tak nesme prekonať osemnásobok jeho ročného príjmu.
Ak niekto zarába v čistom napríklad 1 300 eur mesačne, jeho ročný príjem dosahuje 15 600 eur a jeho maximálna úverová kapacita je tak 124 800 eur. Rátajú sa sem všetky dlhy, teda nie len hypotéky, ale aj spotrebné úvery, povolené prečerpania, či kreditné karty.
Rada č. 1: Ak chcete zlepšiť svoju úverovú kapacitu, zbavte sa úverov a pôžičiek, ktoré nie sú nevyhnutné.
2. Existujú výnimky
Banky majú v piatich percentách prípadov možnosť prekročiť hodnotu osem. Komu takto vyjdú v ústrety, je však len na nich.
Okrem toho môžu v ďalších piatich percentách hodnotu DTI navýšiť na deväť. Týka sa to žiadateľov, ktorí si berú „hypotéku pre mladých“. Podľa zákona tak môžu urobiť ľudia vo veku do 35 rokov a príjmom do 1,3 násobku priemernej mzdy.
Rada č. 2: Ak máte nevyhnutných 20 percent hodnoty nehnuteľnosti na dofinancovanie hypotéky, požiadajte o úver čím skôr. Uchádzajte sa o hypotéku pre mladých.
3. S pribúdajúcim vekom DTI klesá
Hodnota DTI sa u žiadateľov vo veku nad 41 rokov s každým rokom znižuje o 0,25 bodu. Ak teda máte napríklad 44 rokov, vaše DTI už dosahuje len sedem. Takto postupne klesá až na tri vo veku nad 60. Možnosť financovať si hypotékou nové bývanie to redukuje takmer na nulu.
Rada č. 3: Požiadajte o hypotéku ešte pred dovŕšením 41 rokov.
4. Príliš dlhá splatnosť obmedzuje úverovú kapacitu
Pokles DTI sa však týka len prípadov, keď splatnosť hypotéky presahuje 65 rokov veku žiadateľa. Ide o takzvané strieborné hypotéky. V takom prípade si budete musieť dobre nastaviť dĺžku splatnosti a tým výšku splátky, a zároveň sa rozhodnúť, či si zoberiete striebornú hypotéku.
Okrem DTI totiž existuje aj ukazovateľ DSTI (ním sa budeme zaoberať nabudúce) a ten hovorí o vzťahu splátky hypotéky a mesačného príjmu dlžníka.
Aby žiadatelia kritériu DSTI vyhoveli, snažia sa predlžiť si splatnosť úveru a znížiť si pravidelnú splátku. Ak si však vezmú „striebornú“ hypotéku, teda takú, ktorú budú splácať aj v 65 rokoch, môžu naraziť na DTI.
Rada č. 4: O správnom nastavení doby splatnosti hypotéky sa poraďte s profesionálom. Musíte vyhovieť zároveň ukazovateľu DTI ako aj DSTI.
5. Spoludlžník a ručiteľ zvyšujú DTI
V prípade, že sa o hypotéku uchádzajú dvaja žiadatelia, alebo je k dispozícii ručiteľ, posudzujú sa ich príjmy z pohľadu DTI samostatne. Úverovú kapacitu to môže výrazne navýšiť.
Na každého žiadateľa, či ručiteľa, sa totiž banky pozerajú osobitne. Ak teda aj jeden z nich už prekročil 41 rokov, no druhý ešte nie, úverové možnosti to zvyšuje.
Rada č. 5: Váš spoludlžník či ručiteľ by mal mať okrem dostatočného príjmu aj menej ako 41 rokov.
6. Nepočítajte si DTI sami
Vypočítať si DTI nie je matematicky náročné. Ide len o jednoduché násobenie. Napriek tomu však nie je nastavenie úveru na bývanie ľahké. DTI je totiž len jedným z parametrov, ktoré vstupujú do rozhodovania. Treba mať komplexný pohľad.
Pre bežného človeka je preto takmer nemožné nastaviť si hypotéku na prvý krát ideálne. Platí to najmä u žiadateľov s nízkym príjmom, v strednom veku, či u živnostníkov, podnikateľov, alebo ľudí pracujúcich v zahraničí. Odporúča sa využiť profesionálov. V Moneyhoon takých máme.
Navyše vám chceme vaše rozhodovanie uľahčiť. Pripravili sme pre vás rozšírenú hypokalkulačku, ktorá vám zobrazí aktuálne ponuky hypoték, ktoré môžete získať. Vyskúšajte ju tu.
