Až takmer polovici hypoték na Slovensku končí podľa odhadov fixácia úrokovej sadzby v tomto a budúcom roku. Títo ľudia pocítia na vlastnej koži zvýšenie sadzieb, ku ktorému došlo počas minulého roka. Priemerný úrok na hypotéke za rok vyskočil z 0,9 percenta na takmer štyri percentá.
Mnohí dlžníci si preto teraz kladú otázku: čakať na to, kým mi banka oznámi novú výšku sadzby, alebo si refinancovať hypotéku už teraz, predčasne. Znamená to zmieriť sa s vyššou sadzbou, no vyhnúť sa riziku jej ďalšieho rastu v budúcnosti.
Komu sa refinancovať hypotéku dnes oplatí? Na túto otázku sa pokúsime odpovedať v nasledujúcich riadkoch.
Komu sa refinancovanie oplatí?
Neexistuje jednoznačná odpoveď platná pre všetkých. Každý prípad si zaslúži vlastný prepočet. Vstupuje do neho viacero parametrov.
V prvom rade by si mal dlžník vypočítať, o koľko platí pri svojej nižšej sadzbe menej v porovnaní s tým, keby si hypotéku refinancoval pri dnes platnej vyššej sadzbe. Tento rozdiel si treba porovnať s úsporou, ak by sadzby ďalej rástli a hypotéka by dlžníka o rok či dva vyšla ešte drahšie, ako dnes.
Treba okrem toho zohľadniť aj poplatok za predčasné splatenie úveru, ktorý legislatíva stanovuje na jedno percento z predčasne splácanej sumy.
Sadzby budú rásť
O výsledku výpočtu rozhoduje to, aké sadzby budú na trhu dostupné v čase, keď dlžníkovi uplynie riadny čas fixácie. „Nikto nevie, aký bude najbližšiu dobu vývoj úrokov hypoték. Stále patríme medzi krajiny s pomerne lacnými úvermi. Ich zdražovanie sa preto nezastaví,“ myslí si Martin Vacho, hypotekárny expert v Moneyhoon.
„Sú predpovede, že hypo sadzby dosiahnu 4,5 percenta, no je viac ukazovateľov, ktoré hovoria o tom, že môžu vyrásť aj nad 5,5 percenta,“ predpokladá.
Čím väčšie je riziko, že sadzby v budúcnosti ešte porastú, tým viac sa oplatí predčasné refinancovanie pri súčasnej sadzbe. Okrem toho platí, že čím bližší je termín uplynutia riadnej refixácie, tým sa refixácia viac oplatí.
Prepočet
Zostatok istiny: 120 tisíc eur
Zostávajúca doba splatnosti: 20 rokov
Súčasná sadzba: 1 %
Súčasná splátka: 552 eur
Aktuálna hypo sadzba na trhu: 4 %
Nová splátka pri refinancovaní (sadzba 4 %): 727 eur
Nová sadzba pri uplynutí riadnej fixácie: 5 %
Nová splátka pri riadnej refixácii (sadzba 5 %): 792 eur
Úspora pri predčasnej refixácii (4 %) na 5 rokov oproti riadnej refixácii (5%): 792 eur x 60 mesiacov – 727 eur x 60 mesiacov = 3900 eur
Alternatíva 1
Doba riadnej refixácie: o 12 mesiacov (február 2024)
Náklad vyplývajúci z predčasného refinancovania: (727 eur – 552 eur) x 12 mesiacov = 2100 eur
Poplatok za predčasné splatenie úveru (1 %): 1200 eur
Celkové náklady na predčasné refinancovanie úveru: 2100 eur + 1200 eur = 3300 eur
Rozdiel medzi úsporou a nákladmi na predčasnú refixáciu: 3900 eur – 3300 eur = 600 eur
Predčasná refixácia sa oplatí
Alternatíva 2
Doba riadnej refixácie: o 24 mesiacov (február 2025)
Náklad navyše vyplývajúci z predčasného refinancovania: (727 eur – 552 eur) x 24 mesiacov = 4200 eur
Poplatok za predčasné splatenie úveru (1 %): 1200 eur
Celkové náklady na predčasné refinancovanie úveru: 4200 eur + 1200 eur = 5400 eur
Rozdiel medzi úsporou a nákladmi na predčasnú refixáciu: 3900 eur – 5400 eur = – 1500 eur
Predčasná refixácia sa neoplatí
Pomôže Moneyhoon
Ako vidno, individuálny prepočet toho, kedy sa predčasné refinancovanie hypotéky oplatí, je relatívne zložitý. Dokáže s ním pomôcť platforma Moneyhoon. Po zadaní potrebných premenných vypočíta, komu sa refinancovanie oplatí. Moneyhoon navyše zistí, v ktorej banke je refinancovanie pre vás najvýhodnejšie. Skúste to teraz.
