Osamostatnenie sa od rodičov, štart pracovného života a získanie finančnej nezávislosti so sebou prinášajú aj riešenie otázky bývania. Väčšina mladých začína v podnájmoch. Vyhovuje im flexibilita a možnosť kedykoľvek zmeniť lokalitu, či typ bývania. Skôr či neskôr však prichádza túžba po niečom vlastnom. Ako v takom prípade postupovať?
Vlastné bývanie je v hodnotovom rebríčku Slovákov ukotvené veľmi vysoko. Až 92 percent našincov má byt, či dom, v ktorom bývajú, v osobnom vlastníctve. Po Chorvátoch ide o druhú najväčšiu preferenciu v EÚ. Ako si však vlastné bývanie zabezpečiť?
Najdostupnejšou formou financovania je hypotéka. Využíva ju až 69 percent Slovákov. Prvá hypotéka však u mnohých vyvoláva viacero otáznikov. Ide o vysoký úver, ktorý človeka môže sprevádzať po zvyšok pracovného života. Výber a rozhodnutie preto treba urobiť racionálne a po posúdení všetkých relevantných parametrov.
Prinášame vám odpovede na sedem najčastejších otázok spojených s hypotékou. Odpovedá na ne hypotekárny expert Martin Vacho.
1. Koľko mi banky požičajú?
Na výšku hypotéky vplýva niekoľko faktorov. Kľúčovým je výška disponibilného príjmu. Ďalším je hodnota nehnuteľnosti. Banky skúmajú, koľko žiadateľ o hypotéku mesačne zarába a aké sú jeho mesačné výdavky. Posúdenie príjmov a výdavkov udáva úverový rámec, ktorý je banka klientovi ochotná poskytnúť.
Banky vidia najradšej klientov s príjmom zo zamestnania a zmluvou na dobu neurčitú. Samozrejmosťou je uplynutie skúšobnej lehoty. Banky sú ochotné akceptovať aj príjem z podnikania, či doktorandské štipendium, prípadne iné príjmy. Podmienky, za ktorých ich uznávajú sa však naprieč jednotlivými bankami íšia.
Od príjmu sa odpočítajú výdavky. Okrem nákladov na bežný život a vedenie domácnosti sa zohľadňujú aj už existujúce úverové záväzky, napríklad spotrebný úver, lízing, či kreditná karta. Banky pritom vychádzajú z údajov z úverového registra.
Výšku hypotéky ovplyvňujú opatrenia Národnej banky Slovenska, ktorých cieľom je vyhnúť sa nezdravému zdĺženiu. Ide o parametre: DTI, DSTI a LTV. Rozoberieme ich v samostatnom texte.
2. Kam mám ísť, keď chcem získať najvýhodnejšiu hypotéku?
Prístupov môže byť niekoľko. Prvou alternatívou je obehnúť si všetky banky a vyžiadať si ich ponuky. Nevýhodou však je, že ide o relatívne náročný proces. Na Slovensku poskytuje hypotéky desať bánk. Ďalšou slabou stránkou je nepresnosť. Pracovník, na ktorého na pobočke natrafíte, nemusí byť vždy úplne informovaný. Môže vám teda sľúbiť aj niečo, čo banka nakoniec nebude chcieť schváliť a naopak zamietnuť niečo, čo by mohlo prejsť.
Ďalším spôsobom, ako sa dopracovať k hypotekárnym ponukám, je osloviť finančného sprostredkovateľa. Ten dokáže ušetriť čas potrebný na návštevu bankových pobočiek. Mal by mať navyše aj komplexný prehľad o trhu. Aj tu však narážate na ľudský element. Sprostredkovatelia sú lepší aj horší. Môže sa teda pokojne stať, že natrafíte na toho horšieho.
Treťou a tou najvýhodnejšou možnosťou je projekt Moneyhoon. Vo webovej aplikácii zadáte najdôležitejšie parametre, na základe ktorých obratom získate ponuky zo všetkých bánk na trhu. Ak by ste potrebovali niečo doplniť, máte možnosť komunikovať s našim expertom. Všetko je transparentné a žiadne riešenie nie je otázkou subjektívnych preferencií. Ponuka je vyhotovená na mieru každému klientovi a na základe objektívnych informácií.
3. Kedy sa stávam majiteľom nehnuteľnosti?
Úverový klient sa rovnako ako človek, ktorý si kupuje nehnuteľnosť za hotové, stáva vlastníkom vo chvíli prepisu majetkových práv z predošlého vlastníka. Nie je to teda až po úplnom splatení hypotéky a zaplatení poslednej splátky. Na nehnuteľnosti však bude v Katastri nehnuteľností zapísaná ťarcha v prospech banky. To znamená, že až do momentu splatenia hypotéky potrebuje vlastník súhlas s ďalším nakladaním, najmä predajom.
4. Musím sa poistiť?
Poistiť sa nemusíte. Životné poistenie je vhodné zvážiť s ohľadom na situáciu, v ktorej sa práve nachádzate. Jedinou podmienkou je mať poistenie nehnuteľnosti.
5. Kedy môže dôjsť k zmene splátky?
Výška mesačnej splátky sa odvíja od úrokovej sadzby, ktorú vám schváli banka. Tá je vždy fixovaná na nejaké obdobie. Počas tejto doby nemôže dôjsť k jednostrannej zmene výšky sadzby. Človek tak získava istotu nemennosti splátky. K zmene sadzby dochádza po uplynutí tejto doby. Ak budú v tom čase sadzby vyššie, aj výška mesačnej splátky sa zvýši. Naopak, ak úrokové sadzby klesnú, zníži sa aj výška splátky.
6. Čo ak nebudem hypotéku zvládať splácať?
Život so sebou prináša aj nepredvídateľné situácie. Tie môžu priniesť neschopnosť splácať hypotéku. Na tento účel slúži poistenie. Je veľmi dôležité neprestať so splácaním hypotéky a nestať sa v očiach banky neplatičom. To by znížilo, či dokonca znemožnilo šancu na získanie úveru v budúcnosti. V krajnom prípade by mohlo viesť aj k zosplatneniu celej hypotéky s následkom exekúcie.
V prípade platobných problémov preto treba byť flexibilný. Riešením môže byť predaj nehnuteľnosti a kúpa lacnejšieho bývania, prípade dočasný prenájom svojej nehnuteľnosti a bývanie u rodiny. Niekedy je potrebné byt predať a vrátiť sa do podnájmu. Dvere k opätovnému získaniu úveru na bývanie tak zostanú otvorené.
7. Čo ak budem chcieť neskôr nehnuteľnosť predať?
Hypotéka je dlhodobý úverový produkt, no nie je to zmluva, ktorá sa nedá vypovedať. Ak teda príde čas na kúpu niečoho nového, máte možnosť požiadať banku o predčasné splatenie úveru z dôvodu predaja nehnuteľnosti. Banka vám vystaví vyčíslenie zostatku nesplatenej časti istiny k termínu, na ktorom sa dohodnete a pripočíta úroky za obdobie, kým k splateniu dôjde.
Rovnako tak pripočíta poplatok za predčasné splatenie, ktorý môže podľa zákona dosiahnuť naviac jedno percento z predčasne splácanej sumy. Predaj nehnuteľnosti a predčasné splatenie hypotéky sú štandardnou situáciou, ku ktorej dochádza pri zmene životných potrieb klienta. Či už ide o rozšírenie rodiny, alebo sťahovanie za prácou. Hypotéka v ceste určite nestojí.
